לאחר שנים רבות של חוסר וודאות בשאלת מס הרכישה בגין עסקאות 'שירותי בניה' ולאחר מאמצים רבים והליכים משפטיים, במטרה להשוות את המצב המשפטי במיסוי מקרקעין באדמות המדינה בנגב, בגליל, ביהודה ושומרון ובגולן במתחם הכפרי, לשאר חבלי הארץ, הוגשה אמש הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 104), תשפ"ג – 2023, ביוזמתו של עו"ד אבינעם גואלמן, תוך שיתוף פעולה עם סמנכ"ל רשות המסיים עוה"ד שי אהרונוביץ, אשר הוגשה באמצעות ח"כ אוהד טל מהציונות הדתית, שמטרתה להוסיף סעיף להגדרת 'דירת מגורים', כך שגם מכירת זכות במקרקעין המיועדת לבניית דירת מגורים, במקרים בהם הרוכש מחויב על ידי מוכר הזכות או על ידי מי שקיבל מבעל הזכות את זכות ההרשאה למכירת הזכות, לחתימה על הסכם או הסכמים להזמנת שירותי בניה של דירת מגורים כתנאי לקבלת הזכות במקרקעין, להיחשב כדירת מגורים לעניין המיסוי, ולאפשר בכך לרוכשים להינות מפטור דירת מגורים או ממיסוי נמוך לפי מדרגות המס המטיבות בעסקת רכישת דירה.
על מנת לפשט את העניין, נסביר כי שוק הנדל"ן במדינת ישראל מלמד, כי ישנם מקרים בהם כתנאי למכירת או הקצאת קרקע המיועדת לבניית "דירת מגורים", מחוייב הרוכש לחתום על הסכם "שירותי בניה" על הקרקע עם גורם שאינו הגורם המוכר או המקצה את הקרקע (וגם אינו גורם הקשור אליו, זאת בשונה מפיצול מלאכותי בין מכירת הקרקע לבין מכירת שירותי הבניה כפי שנדון בע"א 2330/04 מנהל מס שבח באזור ירושלים נ' מלונות צרפת ירושלים בע"מ).
לאור העובדה כי הלכה למעשה, הרוכש מתקשר בהסכם שמהותו רכישת "דירת מגורים" מוגמרת, ולא נתונה לו כל זכות ברירה לבנות על הקרקע בעצמו או לבחור את הקבלן המבצע את הבניה על הקרקע וכו', עלתה דרישה לקבוע כי הרוכש במקרה הזהרכש "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, הקביעה האמורה תאפשר לרוכשי דירה יחידה להנות משיעורי המס המוטבים ל"דירת מגורים יחידה".
נכון להיום, ובטרם עבר החוק, כאשר נמכרת או מוקצת זכות במקרקעין, במהלך בנית דירת מגורים, המבוצעת על ידי מי שאינו הבעלים הרשום של הקרקע, אלא מי שניתנה לו הזכות לבנות את הדירות, מחויב רוכש הדירה בתשלום מס רכישה בגין "זכות במקרקעין" על הקצאת הקרקע ובנוסף על השווי של הבנוי על הקרקע, ולא במס רכישה מוטב בגין "דירת מגורים". את העיוות הזה מבקשת בצעת החוק לתקן.
לאור הגשת הצעת החוק, ולאחר פניה של עו"ד אבינעם גואלמן לרשות המיסים, להורות ללשכות מיסוי מקרקעין לנהוג בהתאם להצעת החוק על אף שטרם עבר החוק, הנחה סמנכ"ל רשות המיסים את לשכות מיסוי המקרקעין כי: "מקום בו שומה נבדקת ולדעת מנהל מיסוי מקרקעין יש לשנות את הסיווג מ'דירת מגורים' ל'זכות במקרקעין', הרי שבמידה ומדובר בשומה שמועד התיישנותה בעוד מספר חודשים יש להמתין עם הוצאת השומה עד לחודש השביעי, ובמידה ומועד התיישנות השומה קרוב יש להוציא שומה לפי 'זכות במקרקעין' (במידה והמנהל סבור כי יש לעשות כן) ולהודיע לנישום כי ביכולתו להגיש השגה. מקום בו קיימת השגה בנושא יש להמתין עם התשובה ובמקרים הרלוונטיים לפנות לסמנכ"ל מסמ"ק לשם מתן הארכת מועד למתן תשובה בהשגה לשנה. מקום בו מועד ההתיישנות של ההשגה קרוב (השנה עומדת להסתיים) יש להוציא תשובה בהשגה ולהודיע לנישום כי לא נתנגד למתן הארכת מועד להגשת ערר".
